|
Недвижимость.
Советы покупателям
Для многих европейцев приобретение недвижимости в
Испании яаляется весьма привлекательным вложением средств. Особенный интерес в
этой области вызывают Канарские и Балеарские острова, а также побережье
Средиземного моря, между Коста Брава и Андалусией, где в году выдается до 300
солнечных дней. Жизнь здесь действительно очень привлекательна. Потенциальных
покупателей привлекают также побережье Атлантики, Северная Испания и огромные
мегаполисы.
Однако в последнее время цены на недвижимость
поднимаются, испанцы сами оказались активными покупателями недвижимости и
вкладывают все свои средства в ее приобретение.
Когда в продажу поступает уже бывшая в пользовании
недвижимость, потенциальному покупателю не всегда освещают минусы ее приобретения.
Конечно, далеко не все риэлторы и агенты по продаже жилья стремятся «вытянуть
из клиентов побольше денег», но такое случается, поэтому «при покупке дома
нужен глаз да глаз!». Здоровое недоверие необходимо при покупке дома и
квартиры в Испании. Никому не захочется в дальнейшем отстаивать в судебном
порядке свое право на возмещение материального и морального ущерба.
При помоши управляющего домом (administrador) или получения справки из земельного кадастра (registro de la propiedad) можно проверить т.н. правовую чистоту интересующей
вас недвижимости. Не умалчивает ли продавец о невыплаченном кредите по ипотеке?
Нет ли группы наследников, совместно владеющих наследством? Не запланированы
ли на этой территории муниципальные дорожные работы? Не ведут ли владельцы
судебное разбирательство? Не начали ли они обновление крыши и фасада дома,
требующее больших затрат? Так же важно выяснить, располагает ли эта
недвижимость официальным свидетельством о пригодности для проживания (cedula de habitabilidad)? Это свидетельство
выдают местные органы власти и могут отказать в его выдаче, если имеют место
какие-либо нарушения. В частности, кухня должна хорошо проветриваться, особенно
в старых испанских домах.
Непременно задайте себе вопрос: как мне узнать, что
товар действительно стоящий и исключить обман? Хорошим решением будет обратиться
в бюро по оценке недвижимости (tasaciones inmobiliarias), они оценят интересующую
вас недвижимость. Это обойдется вам в пару сотен евро, но, как правило, такая
мера себя оправдывает: вы получите добросовестное подробное заключение как
минимум на 20 страницах, включая отксерокопированные планы из земельного
кадастра.
Из-за возможных языковых проблем большая часть
иностранных покупателей минует бюро по оценке недвижимости и направляется прямо
в агентства по продаже недвижимости. Помните, что в этом случае все издержки
оплачиваются за счет продавца.
Составляя финансовую калькуляцию, нужно учитывать, что
до 10% от официальной покупной цены недвижимости пойдут на оплату услуг нотариуса
и перерегистрацию в земельном кадастре, а также на налог на добавленную
стоимость (plus valia). Поэтому не нужно удивляться тому, что в большинстве
случаев между покупателем и продавцом существует особая договоренность — две
цены: одна реальная, а другая — официально заявленная, которая, конечно же,
намного ниже реальной. Обеим сторонам это выгодно, агентства недвижимости
закрывают глаза на подобные сделки и в ряде случаев даже оказывают помощь. Кто
захочет платить налог от реальной цены на недвижимость? Поэтому обе заинтересованные
стороны уменьшают свое налоговое бремя и об этом нельзя догадаться, ибо они не
оставляют никакого бумажного следа. Разница между реальной и заявленной ценой
спокойно лежит в конверте или полиэтиленовом пакете, который передают после
оформления сделки нотариусом...
При рассмотрении предложений о продаже испанских домов
и квартир нужно сначала привыкнуть к некоторым преуменьшениям. Если предлагается
квартира с двумя комнатами (dos habitaciones), нельзя считать, что это просто двухкомнатная
квартира. Под комнатами подразумеваются спальни, кроме того в квартире
обязательно есть дополнительная жилая комната (salon), правда, как правило небольшая по размерам.
Если вы хотите купить апартаменты с зимним садом или
выходящие в патио, которое вам придется делить с соседями, узнавая цену
обязательно поинтересуйтесь ежемесячными коммунальными платежами (gastos comunitaros).
Выясните, во сколько обойдется уход за патио или садом, техническое обслуживание
лифта или бассейна, затраты на привратника или управляющего. Также нужно точно
узнать, сколько хочет агентство (gestoria),
которое будет заниматься вашими финансовыми делами.
Покупка недвижимости в Испании привлекательна
возможностью пожить в теплом климате. В Коста Дорада и Коста дель Азар зачастую
вполне можно завтракать на открытой террасе даже в январе, но тепло и хорошую
погоду вам никто гарантировать не сможет. Поэтому обязательно проверьте, устойчиво
ли ваше будущее жилье к довольно низким температурам, непогоде и аномальным
погодным явлениям.
Лучше всего сначала получить смету оценщика и
проанализировать следующие пункты: состояние крыши, наличие трещин в крыше и
стенах, толщину стен, возможный вред, нанесенный дождями, ветрами и морозом
окнам и дверям, наличие теплоизоляции. Осмотрите дом и обратите внимание, в
порядке ли трубопроводы и штепсельные розетки, не отошла ли где-нибудь
штукатурка, достаточно ли звуконепроницаем ваш будущий дом?
Также очень важна проблема отопления. Во многих
испанских домах и квартирах отсутствуют стационарные системы обогрева. Газовыми
или керосиновыми переносными обогревателями, которыми пользуются многие
испанцы, удовлетворится только очень невзыскательный покупатель. Бутановый
газ, который используют в плитах, покупают в специальных баллонах, их нужно
где-то хранить. Поставщики газа (butanero), любезно
поднимут огромные баллоны с газом на любой этаж и поставят там, где велит им
хозяин, но за это они ожидают небольшое денежное вознаграждение. Однако
использование газовых обогревателей довольно опасная вещь. Заполненные газом
баллоны нужно помесить внутрь обогревателя или плиты взамен старых, это
непросто и небезопасно. Для выполнения подобной работы нужна физическая сила и
сноровка.
Хорошо, если в доме есть стационарный обогреватель,
следующим важным вопросом является система горячего водоснабжения. Не стесняйтесь,
попробуйте включить горячую воду, проверить ее температуру и напор. Помните,
что наряду с газовым отоплением до сих пор используют обогреватели, работающие
на керосине или даже на обыкновенных дровах. Электрические обогреватели
обходятся очень дорого, поэтому ими нужно пользоваться с осторожностью. Кроме
того, они потребляют огромное количество электроэнергии, поэтому может
произойти короткое замыкание или перебои с электроэнергией. Тоже самое
относится и к водонагревателям, которые используются во многих старых домах и
24 часа в сутки подключены к сети. Лучше всего попросить прежних владельцев
показать стандартный счет за электричество. Там указана оговоренная с
организацией поставщиком электроэнергии базовая мощность электросети (potencia contratada),
которая в старых домах иногда не превышает 3кВт. Это означает, что нельзя
одновременно включать обогреватель, стиральную и посудомоечную машины.
Если вы планируете перестроить здание, рассмотрите по
возможности несколько предложений от разных компаний и сравните произведенные
предварительные сметы расходов (presupuestos).
Как правило, предварительные сметы расходов в Испании делают бесплатно.
Преимуществом является и то, что хозяин в любой момент может приложить руку к
ремонтным работам. В современной Испании строительные и ремонтные работы
пользуются повышенным спросом, повсюду нуждаются в мастерах и материалах для
проведения ремонтных работ. Особенно востребованы каменщики, а это довольно
редкая профессия, поэтому в некоторых областях каменщики за свою работу
просили двойную или даже тройную плату.
При выборе дома и квартиры старайтесь все проверить
сами, убедитесь, где именно располагается ваше будущее жилье. Вдруг оно
находится в неблагополучном районе, кишащем наркоторговцами и проститутками (при
сомнениях проверьте это и днем, и ночью), вблизи от шумных воскресных баров
или возле огромной автострады. Позаботьтесь о наличии гаража или автостоянки,
ведь если летом сюда приедет масса отдыхающих, вы лишитесь возможности
спокойно парковать ваш автомобиль.
И последнее, но не менее важное: страхование. Выясните
размеры взносов и условия страхования. К примеру, ущерб, нанесенный ветром,
что часто бывает на побережье, некоторые страхователи возмещают только в случае,
если убытки получены только от ветра, скорость которого выше 96 км/ч, другие — при
убытках от ветра, скорость которого выше 80 км/ч.
|